Содержание

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Расторжение договора купли продажи недвижимости

    Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

    Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

    Правовая база вопроса

    Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

    Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

    Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

    Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

    • по обоюдному согласию;
    • на основании судебного решения;
    • при нарушении существенных условий договора;
    • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

    Отличие от недействительной сделки и ее причины

    Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

    Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

    Читать еще:  Договор купли продажи с правом пожизненного проживания

    Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

    Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

    • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
    • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
    • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
    • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
    • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

    После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

    Когда возможно проведение данной процедуры

    Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

    Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

    1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
    2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
    3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
    4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
    5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
    6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
    7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

    Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

    В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

    О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

    Порядок проведения процедуры до регистрации договора

    Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

    В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

    На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

    В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

    Последовательность действий после регистрации

    В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

    Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

    Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

    Решение вопроса через суд

    Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

    Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

    В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

    1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
    2. О возвращении всего переданного имущества.

    Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

    Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

    • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
    • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
    • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

    В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

    Последствия данной процедуры

    В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

    Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

    Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

    Пути снижения рисков для покупателя и продавца

    Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

    Продавцу недвижимости рекомендуется:

    • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
    • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

    Покупателю недвижимости необходимо:

    • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
    • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
    • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

    Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости

    Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

    Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

    Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

    Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

    • соглашение сторон;
    • решение суда о расторжении договора;
    • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

    Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

    Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

    Расторжение до регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

    Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

    Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

    Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

    Расторжение после регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

    Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец — покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

    В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

    Исковое заявление

    Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

    Читать еще:  Техникум какое образование писать в трудовой книжке

    Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

    В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант — это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

    В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ — как минимум 3 месяца (ст. 152).

    Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

    Последствия

    Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

    Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

    При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации — инструкция по расторжению соглашения за 5 шагов + советы как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продаж

    На жизненном пути часто встречаются препятствия, обойти которые не получается. Однако их можно научиться преодолевать с наименьшими потерями. Всегда есть риск купить приличный с виду дом, оформить его в собственность, а через некоторое время узнать, что стены под сайдингом сгнили, а крыша протекает. Что делать в таких случаях?

    Я Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам, всегда советую не паниковать. Возможно ли расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации? Да, возможно — а в каких случаях, вы узнаете, если прочитаете статью.

    Так как чаще всего эта процедура проводится в судебном порядке, то в конце статьи предлагаю обзор юридических компаний, которые окажут вам в этом квалифицированную помощь.

    1. Для чего проводится расторжение договора купли-продажи и какие могут быть последствия при этом?

    Чаще всего недовольство приобретенным имуществом возникает после выявления существенных технических недостатков или обстоятельств, исключающих нормальное пользование объектом.

    Появляется все это из-за полного или частичного неисполнения договорных обязательств одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев неудовлетворенным сделкой остается покупатель, хотя бывает и наоборот.

    Гражданский кодекс (ГК РФ) и правила оформления сделок с недвижимостью позволяют расторгнуть договор купли продажи хоть после регистрации, хоть до нее. Однако для этого нужны веские основания, о которых мы поговорим в следующем разделе. Здесь же отмечу, что есть два случая, когда договорные отношения прекращаются.

    Когда исполнение договора прекращается:

    1. Расторжение сделки. При нарушении одной из сторон договорных обязательств. Предусмотрен досудебный и судебный порядок.
    2. Признание договора недействительным. При обнаружении в нем фактических ошибок и несоответствий требованиям законодательства.

    Однако стоит помнить, что расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации несёт за собой гражданско-правовые и налоговые последствия.

    По сути, после этого все возвращается обратно, деньги — тому, кто купил, недвижимость — продавцу. В этих целях заключается новый договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. В частности, об этой сделке тоже должна знать налоговая инспекция.

    2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости — обзор основных причин

    Закон призван защищать обе стороны договорных отношений в равной степени. Поэтому такие капризы покупателя, как неудовлетворенность цветом обоев или расхождение во взглядах на жизнь с соседями, никто во внимание не примет.

    Условия расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации достаточно жесткие. Для этого должна быть указана серьезная причина. Вот некоторые из них.

    Причина 1. Использование поддельных документов при сделке

    Если после регистрации квартиры вдруг обнаружилось, что на нее претендуют третьи лица, или были скрыты другие важные обстоятельства путем подделки документов продавцом, то такая сделка гарантированно будет расторгнута. Важный момент здесь — наличие умысла продавца ввести покупателя в заблуждение.

    Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора

    В некоторых случаях люди продают жилье с отсрочкой или рассрочкой платежей. Условия этого оговариваются непосредственно в договоре купли продажи или в дополнительных соглашениях, расписках и тому подобных документах.

    Не редки ситуации, когда покупатель при возникновении финансовых трудностей перестает платить долг. В этом случае продавец вправе расторгнуть в добровольном порядке или через суд.

    Причина 3. Наличие обременения в виде прописанных в квартире граждан

    Регистрирующие органы при заключении сделки не требуют подтверждающих документов об отсутствии зарегистрированных в квартире или долгов по коммунальным платежам. Об этом должен позаботиться сам продавец еще на начальном этапе и прописать все моменты в договоре купли-продажи.

    Некоторое время назад я совершил сделку обмена частного дома на квартиру в Тюмени. Однако в ней была прописана дочь хозяйки, проживающая в Москве. Чтобы выписаться и прописаться в доме ей нужно было приехать, но быстро сделать это она не могла.

    Выход нашелся. Мы отразили в договоре, что девушка снимется с регистрационного учета в месячный срок. Она выполнила договор и выписалась, но если бы не сделала этого, то такое обстоятельство могло стать поводом для расторжения договора купли-продажи.

    Поэтому, для подстраховки, урегулируйте в договоре все подобные вопросы еще до оформления недвижимости в собственность. Об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.

    Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах

    Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2. То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты.

    Подобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно — читайте в следующем разделе.

    3. Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации — пошаговая инструкция

    Когда уже произошла государственная регистрация объекта, расторгнуть договор становится сложно, но всё-таки можно. Для этого придется пройти достаточно длительную процедуру. Проще, если сторонам удастся договориться, а если нет, то придется обращаться в суд.

    Гораздо легче расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости, нежели основной документ после процедуры регистрации. О предварительном договоре мы поговорим в конце раздела, а сейчас читайте об уже зарегистрированных сделках с недвижимостью.

    Шаг 1. Формулируем причину расторжения договора

    Если вас не устраивает что-то существенное в приобретенном жилье, начинайте процедуру расторжения. Причина должна быть серьезная, желательно одна из тех, что были перечислены выше. Претензию излагайте в письменной форме, отразив в ней все основания для расторжения договора купли-продажи.

    Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор

    Уведомление о расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации надо передать второй стороне. Убедитесь, что эта информация продавцом получена. Лучше направить заказное письмо или вручить лично под расписку. Официальный срок ожидания ответа — 30 дней.

    Если ваш оппонент со всем согласен и готов вернуть деньги, сделать это просто так не получится. Придется вновь заключать договор купли-продажи, но со сменой ролей.

    Сделка снова будет проходить процедуру регистрации. Вариант мирного разрешения спора достаточно редок. Гораздо чаще расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по инициативе только одной стороны производится в суде.

    Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление

    Вы вправе самостоятельно направить в суд иск о расторжении договора купли продажи после регистрации, но лучше нанять грамотного юриста по недвижимости. О преимуществах такого подхода читайте в тематической статье на нашем сайте.

    Подсудность дел при расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации зависит от типа оппонентов. Если это физические лица, то обращаться нужно в районные суды. При спорах между организациями — добро пожаловать в арбитражный суд.

    Шаг 4. Предоставляем необходимые документы

    Кроме иска, в суд надо предоставить документы на недвижимость, а также материалы, подтверждающие вашу правоту. Возможно понадобится пригласить свидетелей. Учтите, что самостоятельно отстоять свою точку зрения будет сложно.

    Особенно это относится к расторжению нотариального договора купли продажи недвижимости после регистрации. Поэтому лучше нанять представителя, имеющего опыт в разрешении подобных конфликтов.

    Шаг 5. Дожидаемся решения суда

    Судебные тяжбы иногда длятся годами. Однако, если состоялось последнее заседание, и судья объявил об окончании процесса, остается только дождаться его решения. Но это вовсе не означает, что все приключения на этом закончились. Хорошо, если продавец — человек состоятельный и быстро вернёт вам деньги.

    В противном случае дело может дойти и до исполнительного производства. При этом сроки возврата средств после расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости возрастут в несколько раз. Гораздо легче расторгнуть договор еще до его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

    Порядок расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости до регистрации:

    1. Уведомляете оппонента об отказе от сделки.
    2. Информируете Росреестр, написав соответствующее заявление.
    3. Регистрация не происходит.
    4. Правовые последствия отсутствуют.
    5. Деньги остаются при вас, а квартира при продавце.

    Только учтите, что сроки совершения регистрационных действий в большинстве случаев не превышают 5–7 дней. Если не успеете за это время отказаться от сделки, то жилье станет уже вашим. В этом случае снова смотрите Шаг 1. Возможно, понадобится юрист, найти которого вы сможете без труда, если продолжите чтение статьи.

    4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

    Одно из самых сложных направлений в юриспруденции – жилищное право. Никто не может гарантировать исход судебного спора по таким делам. Поэтому именно здесь важно иметь хорошую поддержку в лице квалифицированного юриста.

    Сегодня множество компаний занимается сопровождением сделок с недвижимостью. Стоимость варьируется в широких пределах и зависит от статуса компании, региона, сложности дела, объема работы. Однако многие фирмы, ориентированные на обычного клиента, берут недорого, да еще и принимают оплату в рассрочку за расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации.

    1) Правовед

    Вся работа этой компании неразрывно связана с интернетом. Специалисты трудятся удалённо через портал Правоведа. Они оказывают консультационные юридические услуги по любым правовым вопросам. Если ваша проблема касается недвижимости или иной сферы, заходите на сайт и без регистрации отправляйте свое сообщение через имеющуюся там онлайн форму.

    Формулировать вопрос нужно лаконично, но понятно. Изложите свою проблему и поясните, что вы хотите получить в результате. Вам ответит юрист, который лучше других разбирается в этой теме. Если нужен развернутый ответ с алгоритмом действий, придется немного заплатить, порядка 700 – 900 рублей. Обобщенные ответы сотрудники компании дают бесплатно.

    Читать еще:  Виды неоконченного преступления и их характеристика

    Удобство сервиса в том, что консультацию можно получить независимо от того, где вы проживаете. Особенно это удобно тем, для кого найти юриста поблизости от дома проблематично. В некоторых случаях специалисты компании оказывают практическую помощь. Если вы хотите получить недорогую, но емкую консультацию по своему вопросу, то лучше Правоведа вам не найти.

    Агентство недвижимости «Этаж» занимается не только подбором и продажей жилья, но и оказывает юридические услуги по сопровождению сделок. В том числе юристы компании помогают расторгнуть уже зарегистрированные сделки.

    О последствиях расторжения договора: последний Пленум

    Некоторое время назад мы обсуждали на этом портале проект постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора».

    Постановление было принято на заседании Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. Это была последняя большая работа аналитического аппарата ВАС в сфере цивилистики, поэтому я (не без некой претенциозности) в название блога включил слова «последний Пленум», хотя, строго говоря, это не вполне точно. Но бог с ним, с деталями, давайте к существу, воспользовавшись старой традицией попунктного комментирования.

    (Я тут скоро буду располагать значительным количеством свободного времени, поэтому планирую написать развернутый комментарий к этому постановлению, который хочу отдать в Вестник ВАС — или как он теперь будет называться, но это точно будет не раньше октября).

    1. В первом пункте нет каких-то глубоких идей. Подчеркивается, что договор можно прекратить двумя способами — (1) расторжением и (2) отказом от исполнения.

    Расторжение договора может состояться по (1а) соглашению сторон либо в результате (1б) судебного акта (а он, в свою очередь, может быть вынесен либо как (1аа) следствие существенного нарушения договора, либо (1аб) вследствие изменения обстановки).

    Отказ от исполнения договора возможен в случаях либо (2а) предусмотренных законом, либо (2б) установленных договором. Отказ от исполнения может быть как (a) мотивированным (например, отказ от исполнения вследствие поставки некачественного товара и т.п.), так и (b) немотивированным.

    В первом пункте подчеркивается, что правовые последствия как расторжения, так и отказа от исполнения являются идентичными. Следовательно, правовые позиции, которые в этом постановлении сформулированы для последствий расторжения договора, применяются и на случай отказа от исполнения.

    2. Здесь подчеркивается, что правила ст. 453 ГК (которые являются крайне неудачными, о чем речь пойдет дальше) являются общей нормой, а положения об отдельных договорах, устанавливающих последствия расторжения или отказа — специальными нормами, имеющими приоритет перед ст. 453 Кодекса.

    Здесь можно еще обратить внимание на то, что ст. 453 диспозитивна. Это означает, что стороны вольны регулировать последствия расторжения договора так, как это им представляется наиболее приемлемо именно для них. Однако при этом следует помнить, что свобода договора не безгранична. В связи с этим в постановлении упоминается постановление Пленума ВАС о свободе договора, содержащее методологический прием, позволяющий юристу выявить подразумеваемые законодателем запреты в нормах обязательственного права (я его называю пятиступенчатый тест на императивность). Если им воспользоваться, то, к примеру, понятно, почему нельзя установить в договоре аренды условие о том, что вследствие расторжения договора аренды объект аренды переходит в собственность арендатора и т.п.

    3. В этом пункте ВАС окончательно поддерживает одну из двух известных моделей последствий расторжения договора.

    Первая модель — т.н. «ретроактивная», когда считается, что договора как будто бы никогда и не было. Вторая — «проспективная», когда договор расторгается на будущее. В нашем ГК вроде бы заложена проспективная модель, на это указывает норма п. 4 ст. 453 о том, что стороны не обязаны возвращать друг другу все, что было передано по сделке, а также то, что в главе о неосновательном обогащении отсутствует указание на то, что нормы о неосновательном обогащении применяются и тогда, когда основание для передачи имущества отпало впоследствии.

    Однако судебная практика очень быстро столкнулась с ситуацией, когда норм о проспективном расторжении договора оказалось недостаточно (ср. п. 1 обзора по неосновательному обогащению), в котором обсуждался вопрос о том, можно ли требовать от экспедитора возврата неотработанного аванса. Буквальное применение положения п. 4 ст. 453 ГК привело суды к выводу о том, что нет. Но это совершенно абсурдное решение, не имеющее ничего общего со здравым смыслом, и ВАС его не поддержал. Однако вместо того, что развивать проспективный подход к расторжению обязательства и «сворачивать» долги в рамках именно договорных отношений, ВАС в 2000 г. выбрал обоснование, которое скорее имеет отношение к ретроактивному подходу к расторжению договора — он обосновал возврат аванса неосновательным обогащением.

    Это не замедлило сказаться на практике — суды стали квалифицировать любой долг, который имелся по расторгнутому договору, как неосновательное обогащение. Это привело к другой крайности: допустим, расторгается договор поставки, по которому имелась задолженность покупателя перед поставщиком. Суды, ссылаясь на п. 1 обзора по неосновательному обогащению, рассматривают долг как обязательство из неосновательного обогащения и взыскивают его на основании главы 60 ГК. Однако это приводит к другим трагическим для кредитора результатам: проценты по коммерческому кредиту не начисляются, неустойки не капают, залог или поручительство отпадает.

    ВАС РФ опять был вынужден вмешаться. В обзоре, посвященном некоторым основаниям прекращения обязательств (п. 1, 2005 г.), этот вопрос решается в следующем ключе: суд признает, что договоры расторгаются на будущее и делает вывод о том, что задолженность, накопившаяся к моменту расторжения договора, является договорным долгом.

    В конце апреля 2010 г. в постановлении 10/22, обсуждая последствия расторжения договора купли-продажи, пленумы ВС и ВАС говорят: продавец вправе требовать от покупателя возврата имущества, проданного по расторгнутому договору, как неосновательного обогащения. То есть Суд опять склонился к модели кондикции.

    Однако в мае 2010 г. в деле Балтийский лизинг подтверждается приверженность договорной теории: с лизингополучателя и его поручителей взыскивается задолженность по расторгнутому договору лизинга со ссылкой на то, что это договорные обязательства.

    В постановлении по залогу (февраль 2011), обзоре по кредитам (сентябрь 2011), пленуме по поручительству (июль 2012) ВАС также подчеркивает договорный характер требований, возникающих между сторонами расторгнутого договора.

    Для того чтобы привести все эти правовые позиции в систему, нужно сконструировать несколько сценариев расторжения договора и выделить типические модели постдоговорных отношений сторон. Собственно, пункт третий как раз и посвящен обсуждению первой модели — стороны должны были совершать в будущем действия, составляющие главную цель договора (передать вещь, выполнить работу и т.п.), однако договор расторгнут и эта обязанность (ее можно условно назвать ключевой, главной договорной обязанностью) в связи с этим прекращается, а другая сторона не имеет права требовать ее исполнения в натуре. Если эта обязанность была просрочена, то неустойку можно насчитать лишь до момента прекращения этой обязанности.

    Здесь же решается интересный вопрос обязательств, которые по своему смыслу должны «переживать» расторгнутый договор (гарантийные обязательства, применимое право, третейская оговорка и т.п.).

    4. Право требовать возврата переданного по расторгнутому договору имеется у его сторон только в том случае, если обмен не был эквивалентным (не сполна уплачена цена, не отгружены полностью товары, товары были переданы некачественные и т.п.). В случае же если стороны исполнили свои «обменные» обязательства должным образом (а договор был расторгнут по иным причинам), то возврата переданного не производится. Этой нормой законодатель явно стремился поддержать стабильность оборота.

    5. Проспективная модель расторжения означает, что само по себе расторжение договора, которое было, к примеру, основанием для перехода права собственности, не влечет автоматического аннулирования перешедшего права. Это происходит оттого, что собственность переходит в силу особого волеизъявления (передача движимой вещи, заявление о регистрации перехода права на недвижимости, передаточное распоряжение и т.п.). Обязательственная сделка (купля-продажа, дарение, мена и т.п.), разумеется, нужна для того, чтобы перенести право на имущество, однако ее одной для этого недостаточно. Получается, что отмена обязательственной сделки сама по себе вернуть право на переданное имущество не может. Для этого нужна либо воля другой стороны расторгнутого договора, которая добровольно возвратит вещь (и это будет производный переход собственности обратно к прежнему собственнику), либо судебное решение, на основании которого такой переход состоится принудительно (и это опять-таки будет производный переход собственности).

    Нормы о неосновательном обогащении подлежат применению лишь субсидиарно.

    6. Новыми (по сравнению с первоначально опубликованным проектом) являются правовые позиции, связанными с различными сюжетами расторжения договора при неэквивалентном обмене в случае если вещь погибла. Это вопрос довольно сложный и интересный. Например, на этом портале как-то обсуждался пример, когда по договору поставки был передан некачественный пластик, а из него сделали некачественные бутылки. Кто кому и что должен возвращать?

    Постановление дает ответы на эти вопросы:

    6.1. сценарий «вещь погибла, а договор нарушил тот, кому она была передана».

    — нарушитель возмещает договорную стоимость с учетом дисконта на возможные недостатки переданной вещи.

    Например, был продан автомобиль, покупатель не оплатил его. Продавец расторгнул договор, но покупатель не вернул автомобиль своевременно и его угнали. Покупатель должен выплатить полную стоимость автомобиля.

    6.2. сценарий «вещь погибла, а договор нарушил тот, кто передал вещь» либо «вещь погибла, но договор был расторгнут не в связи с нарушением».

    — получивший вещь должен вернуть нарушителю ее стоимость только если он распорядился или потребил вещь, а также в случае если он не заботился о ней должным образом.

    Например, был продан некачественный автомобиль, покупатель расторгнул договор, однако постоянно оставлял автомобиль, не оборудованный сиигнализацией, на ночной неохраняемой стоянке и его угнали.

    7. В связи с тем, что возврат имущества обратно в собственность стороне договора, передавшей его, осуществляется производным образом, обременения, установленные в отношении имущества, сохраняются. Стоимость этих обременений будет учитываться судом при определении встречной обязанности другой стороны расторгнутого договора по возврату уплаченных ей денежных сумм.

    8. При расторжении договора о передаче имущества в пользование возврат имущества осуществляется договорным требованием (несмотря на то, что договор расторгнут; помним, что расторжение договора — проспективно, де-факто это означает, что арендодатель более может не претерпевать нахождения арендатора в его помещении). Подлежат взысканию все договорные платежи, договорные неустойки (до даты полного погашения всех денежных обязательств) и убытки.

    9. При расторжении договора о передаче другой стороне в собственность родовых вещей (заем, кредит) обязательство передать обратно аналогичное имущество также обладает договорным характером.

    Это означает, что все договорные обеспечения, неустойки, убытки и проч. подлежат взысканию.

    10. В любом возмездном договоре, исполняемом частями, расторжение договора не влияет на обязательство должника, получившего частичное исполнение (например, партию товаров, часть работ и т.п.), оплатить это предоставление. Расторжение договора затрагивает лишь будущее (т.е. поставщик далее вправе не отгружать товар), а обязательство по оплате предоставления сохраняет свой договорный характер. Все неустойки сохраняются, обеспечение сохраняется, обязательство возместить убытки сохраняется.

    11. Очень непростой вопрос о порядке отказа от зарегистрированного договора. Если отказ немотивированный, то особых сложностей нет — регорган обязан по факту обращения одной из сторон договора прекратить запись о договоре.

    А вот если отказ должен быть мотивированным, например, передачей некачественной вещи в аренду? Как сделать так, чтобы, с одной стороны, госорган точно понимал, что основание для отказа наступило, а с другой стороны, избежать злоупотреблений со стороны лица, заявившего об отказе?

    Пленум ВАС выбрал модель, предусматривающую подачу в этой ситуации заявлений от всех сторон договора, что, по его замыслу, должно устранить злоупотребления.

    Как мне представляется, эта модель не самая удачная. Она открывает возможность для злоупотреблений уже со стороны, нарушевшей договор, давшей повод для заявления отказа от исполнения. Понятно, что если между сторонами конфликт, то второго заявления не будет никогда.

    С другой стороны, такая позиция Пленума должна подтолкнуть всех разумных юристов включать в договоры, подлежащие регистрации (сегодня это аренда и участие в долевом строительстве) право на немотивированный отказ от исполнения, что, на мой взгляд, с точки зрения права, не очень здорово. Но так уж решил Пленум. Последний Пленум.

    PS. Коллеги, тем, кто заинтересовался проблематикой расторжения договоров и хочет в этом разобраться поподробнее, могу предложить посмотреть бесплатную запись моего вебинара, который я читал в М-Логосе, посвященного этой теме.

    Вот также ссылка на презентацию, посвященную проблеме расторжения договоров.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector