Содержание

Последствия признания договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Правовые последствия признания договора незаключенным

Что предполагает заключение договора?

Согласно статье 432 ГК РФ, заключение договора означает достижение согласия сторон по всем условиям, которые считаются для данной сделки существенными. Существенными же признаются те пункты контракта, обязательность согласования которых предписана законом. Также существенным условием может быть признан и пункт, не обозначенный законодательством как обязательный, если на его согласовании настаивает одна из сторон.

Вторым обязательным признаком заключения договора является соблюдение предписанной законом формы сделки. Исходя из требований статьи 158 ГК РФ, сделка может быть совершена в письменной либо устной форме. Кроме того, помимо простой письменной формы ряд сделок, согласно требованиям статей 163 и 164 ГК РФ, требует обязательной госрегистрации либо нотариального удостоверения.

Статья 433 ГК РФ уточняет, с какого момента и при каком условии сделка считается заключенной. Так, если речь идет о консенсуальной сделке, для заключения которой достаточно согласия сторон, она считается совершенной с момента дачи акцепта второй стороны на ее заключение. Если же речь идет о реальной, совершение которой требует передачи имущества либо совершения иных действий (например, договор займа, согласно статье 807 ГК РФ, считается заключенным только после передачи взаймы денежных средств), то данная сделка будет иметь юридические последствия после совершения таких действий. Подробнее о реальных и консенсуальных сделках читайте в соответствующей статье.

Если для сделки необходима госрегистрация, то такая сделка становится обязательна для сторон и иных лиц лишь после ее государственной регистрации.

Последствия признания договора незаключенным по ГК РФ

Стороны договора или третьи лица имеют право в судебном порядке требовать признания сделки незаключенной в случае недостижения согласия по всем существенным условиям либо несоблюдении предписанной формы. При этом сторона, которая полностью или частично приняла исполнение от контрагента (либо иным образом подтвердила действительность сделки), данного права лишается, поскольку это противоречит принципу добросовестности в гражданско-правовых отношениях, зафиксированному в статье 1 ГК РФ.

Читать еще:  Статья 20 22 КоАП РФ с комментариями

Соответственно, если не выполнены требования статьи 432 ГК РФ в отношении договора, суд обязан признать его незаключенным, то есть не порождающим каких-либо прав и обязанностей. Если стороны на момент вынесения такого решения не приступили к исполнению по такой сделке, решение будет лишь формальностью. Если же стороны начали исполнять свои обязанности по такой сделке, возникает вопрос: каким образом суду поступить в отношении уже исполненного? Нормы ГК РФ этого не уточняют, что вызывает на практике массу коллизий.

Часто последствия незаключенных сделок путают с последствиями недействительных, которые могут быть признаны таковыми в силу статьи 167 ГК РФ. В этой связи важно помнить, что признание сделки, противоречащей основам нравственности и правопорядка, мнимой, притворной либо имеющей в себе какие-либо пороки (кабальной, совершенной под влиянием обмана или угрозой насилия либо лицом, не имеющим права на ее заключение), недействительной может повлечь для сторон негативные последствия вплоть до взыскания полученного по сделке в доход государства, согласно статье 169 ГК РФ.

Во избежание неправильного применения статьи 432 ГК РФ Президиумом ВАС РФ издан Обзор судебной практики (информационное письмо) от 25.02.2014 № 165 (далее — Обзор), в котором содержатся как примеры правильно разрешенных дел, так и рекомендации для судов.

Последствия признания договора незаключенным — судебная практика

В пункте 1 Обзора приведен классический образец незаключенного договора, на примере которого показан порядок применения последствий отсутствия соглашения сторон по существенным условиям сделки. Примером послужила ситуация, когда собственник имущества МУПа (муниципального унитарного предприятия) обратился в суд с иском о признании заключенного между МУПом (арендодателем) и коммерческой организацией (арендатором) договора аренда нежилого помещения. В обосновании своих требований истец обозначил, что присланный ему на согласование договор не может быть им завизирован, так как из его содержания не ясно, о каком именно помещении идет речь.

Что касается юридического обоснования своей позиции, то истец сослался на статью 295 ГК РФ, которая допускает сдачу имущества, находящего в хозяйственном ведении, в аренду только после одобрения собственника. Соответственно, отсутствие такого одобрения позволяет применить к сделке последствия, обозначенные в статьях 167 и 168 ГК РФ, то есть признать ее недействительной.

Позиция суда по делу

Судом в процессе рассмотрения дела было установлено, что ни приложения к договору, не текст самого соглашения не позволяют однозначно установить, о каком помещении идет речь. Пояснения сторон также оказались противоречивыми. Суд указал, что в силу статьи 432 ГК РФ условие о предмете сделки должно быть согласовано сторонами, имеющиеся же противоречия показывают, что данное условие фактически сторонами не согласовано. Следовательно, договор не может считаться заключенным.

Касательно применения последствий недействительной сделки судом отмечено, что незаключенный договор не может быть признан недействительным (следовательно, применяться последствия недействительной сделки к нему не должны), поскольку речь о действительности может идти лишь в том случае, если договор заключен. Сделка же, которой нет, не может иметь вообще каких-либо последствий.

Возврат исполненного — пример № 1

В приведенном выше примере стороны еще не приступили к исполнению по сделке, поэтому для полноты картины рассмотрим еще один пример, указанный в пункте 5 Обзора, где одной из сторон была исполнена своя часть обязательств. Предприниматель А в ходе переговоров с предпринимателем Б по вопросу заключения договора поставки пиломатериалов перечислил последнему аванс в счет оплаты за поставленную продукцию, однако в результате длительных переговоров сделку стороны так и не заключили. Предприниматель А обратился в суд с требованием о взыскании выплаченного аванса, ссылаясь на положения статьи 1102 ГК РФ, то есть указывая, что предприниматель Б без наличия соответствующих юридических оснований получил денежные средства.

Однако на момент обращения в суд со дня выплаты аванса прошло более 3 лет, в связи с чем арбитраж, опираясь на положения статей 196 и 200 ГК РФ, отказал истцу в иске ввиду истечения срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции данное решение отменил и иск предпринимателя А удовлетворил, указав, что ответчиком была неосновательно приобретена сумма аванса. Что же касается срока исковой давности, то в таких случаях он должен исчисляться не с момента передачи аванса, а с того дня, когда стороне стало известно о том, что договор не будет заключен.

Возврат исполненного — пример № 2

Аналогичное решение было вынесено судом и ввиду признания незаключенным договора займа, по которому займодавец перечислил заемщику денежные средства. Впоследствии договор был признан незаключенным ввиду отсутствия указания на возвратность средств согласно статье 810 ГК РФ. На момент обращения в суд за взысканием трехлетний срок давности с момента передачи денег также истек, однако судом было принято правильное решение об удовлетворении требований, поскольку в данной ситуации указанный срок должен исчисляться с того момента, когда стороне стало известно о признании сделки незаключенной.

В обоих случаях помимо возврата сумм неосновательного обогащения судом были удовлетворены требования истцов о взыскании процентов за пользование чужими средствами, которые предусмотрены нормами статей 395, 1107 ГК РФ.

Правовые последствия признания договора незаключенным ввиду несоблюдения формы сделки

Пункт 3 Обзора показывает судам и практикам пример правильного разрешения дела в данной ситуации. Между предпринимателями А и Б было заключено пятилетнее соглашение об аренде нежилого помещения. Согласно статье 609 ГК РФ, такие сделки подлежат государственной регистрации, условие о которой стороны не выполнили, однако обязательства по сделке исполняли добросовестно.

Впоследствии арендодатель изменил намерения и обратился в суд с требованием признать данную сделку незаключенной ввиду несоблюдения обязательной для нее формы. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако апелляционная инстанция данное решение отменила и в иске отказала, обратив внимание на следующие обстоятельства:

  1. Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, стороны добросовестно соблюдали все ее условия.
  2. Из содержания статей 433, 651 ГК РФ вытекает, что цель госрегистрации контракта об аренде недвижимости — уведомление широкого круга лиц о наличии соответствующей сделки.
  3. Поскольку сделка не прошла госрегистрацию, она не порождает тех последствий, которые влияют на права третьих лиц. В частности, к данной сделке неприменимы положения о преимущественном праве продления договора (статья 621 ГК РФ) и сохранении сделки при смене сторон (статья 617 ГК РФ).
  4. Так как истец передал в пользование помещение, тем самым подтвердив факт заключения сделки и приняв на себя обязательства по ней, они должны исполняться по правилам об аренде. Требовать возврата помещения арендодатель может лишь исходя из общих положений об арендных сделках.
  5. Иное толкование норм ГК РФ способствует поощрению недобросовестного поведения сторон, что недопустимо.

Последствия признания незаключенными отдельных видов сделок (подряда, аренды, поставки)

Приведенные выше примеры показывают, что в том случае, если стороны полностью или частично исполнили свои обязательства по сделке, которая не была заключена (была признана незаключенной), к таким отношениям применяются последствия неосновательного обогащения. Вместе с тем применение норм главы 60 ГК РФ имеет особенности в отношении различных видов сделок. Так, если речь идет о поставке или иных сделках, предполагающих передачу в собственность имущества либо денежных средств (купле-продаже, мене, дарении и т. д.), к ним должны применяться правила статей 1104 и 1105 ГК РФ.

Согласно статье 1104 ГК РФ, неосновательно приобретенное имущество подлежит возврату в натуре. Речь идет о денежных средствах, индивидуальных вещах и вещах, определяемых родовыми признаками. От даты признания сделки незаключенной до момента возврата приобретатель отвечает перед собственником вещи за любые недостатки (недостачу либо ухудшение состояния вещи), произошедшие как случайно, так и по вине приобретателя. Однако до момента признания сделки незаключенной он несет ответственность лишь за умышленное причинение вреда вещи либо повреждение ввиду грубой неосторожности.

В том случае, если возвратить вещь в натуре невозможно, приобретатель обязан возместить, согласно статье 1105 ГК РФ, ее стоимость на момент приобретения и разницу, если на момент фактического возврата вещь подорожала.

Последствия признания договора аренды незаключенным

По общему правилу, предусмотренному статьей 1107 ГК РФ и применяемому ко всем сделкам, приобретатель обязан возместить доходы, которые он получил либо должен был получить от использования вещи и денег. В отношении денег применяются правила о начислении процентов согласно статье 395 ГК РФ.

Однако выплачивать проценты либо фактическую арендную плату приобретатель должен лишь с момента, когда ему стало известно о том, что он неосновательно обогатился. Таковым же, как отмечает ВАС РФ в Обзоре, является момент признания сделки незаключенной.

Если речь идет об аренде и прочих сделках, в которых имущество передано на определенное время без намерения его приобретения в собственность, применению подлежит правило, указанное в части 2 статьи 1105 ГК РФ: пользователь будет обязан возместить сумму всех полученных им доходов за все время пользования. Размер платы за пользование будет определяться по цене, действующей на момент фактического окончания пользования в том месте, в котором оно осуществляется.

Последствия признания договора подряда незаключенным

Особенности определения последствий по признанным незаключенными сделкам о подряде разъяснены ВАС РФ в пункте 7 Обзора. При этом ВАС РФ указывает, что суд, рассматривая подобные дела, должен оценивать обстоятельства в пользу сохранения сделки, а не ее аннулирования.

В отношении подряда это означает, что если стороны не согласовали какое-либо из существенных условий договора (например, в нарушение требований статьи 708 ГК РФ не определили начальный и конечный сроки проведения работ, но приступили к исполнению по договору), то к таким отношениям должны применяться правила о подряде. Договор в таком случае, несмотря на нарушение требований статьи 432 ГК РФ, все-таки следует считать заключенным.

При этом суд подчеркивает, что если подрядчик выполнил порученное задание, сдал его результаты заказчику и последний их принял, то к таким отношениям применяются правила о подряде, даже если между сторонами и вовсе не было заключено соответствующего соглашения.

Следовательно, в такой ситуации заказчик обязан оплатить работу подрядчика, а подрядчик, согласно статье 723 ГК РФ, несет ответственность перед заказчиком за качество выполненных работ.

Подряд и госконтракт

В пункте 7 Обзора ВАС РФ указывает, что если работы выполнены подрядчиком для государственного или муниципального заказчика без заключения госконтракта либо последний был признан незаключенным ввиду нарушения процедуры размещения госзаказа, то описанные выше последствия к такой сделке не применяются. Более того, в случае сдачи работ по такой сделке выполненное не относится к неосновательному обогащению заказчика.

В обоснование данной позиции суд указывает, что нарушение процедуры размещения госзаказа свидетельствует об отсутствии согласования воли сторон на его выполнение. При этом взыскание неосновательного обогащения в таких ситуациях, по мнению ВАС РФ, привело бы к поощрению недобросовестных госзаказчиков и организаций-подрядчиков, нарушающих тем самым нормы законодательства о госзакупках.

Подводя итог, остается отметить, что нормы ГК РФ не определяют в достаточной степени последствия признания сделки незаключенной. В связи с чем имеющиеся пробелы приходится восполнять сложившейся судебной практикой, наиболее значимые примеры из которой подробно рассмотрены в нашем материале.

Читать еще:  Как открыть свою строительную фирму пошаговая инструкция

Бесплатные юридические консультации

по тел. 8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

В каких случаях договор аренды признается незаключенным и какие последствия это влечет

Обычно суд признает договор аренды незаключенным из-за того, что в нем не согласованы существенные условия.

Однако, если стороны начали исполнять договор, обосновать его незаключенность будет трудно, особенно если имущество было передано в пользование арендатору. Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и отклоняют соответствующие иски.
Если все-таки договор признан незаключенным и при этом вещь была передана арендатору, суд может обязать несостоявшегося арендатора оплатить фактическое пользование ею.

В каких случаях договор аренды может быть признан незаключенным

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для договора аренды — это условия:
• о предмете договора;
• размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка);
• выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).
Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.

Не согласован предмет договора

При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было. С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.

Не согласован размер арендной платы при аренде здания, сооружения или земельного участка

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Представляется, что это также актуально и для аренды помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями и сооружениями, в которых находятся.

Не согласована выкупная цена в договоре аренды недвижимости с правом выкупа

Если условие о выкупной цене не согласовано, то договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе.

В каком порядке договор аренды может быть признан незаключенным

Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что:
1) вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды. Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске, скорее всего, будет отказано;
2) договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли). Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора. Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.
Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Каковы последствия признания договора аренды незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.
Если договор признан незаключенным, большинство его условий не подлежат применению. В частности, стороны не вправе требовать уплаты договорной неустойки.
Некоторые условия незаключенного договора все же можно применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ.

«Незаключенность» договора и ее последствия

Недавно на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». Некоторые из положений этого Обзора мы и предлагаем обсудить.

Пункт 1. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

В этом пункте Обзора судебной практики ВАС дает однозначный ответ, что явления незаключенности и недействительности следует различать. Однако этот вывод не однозначен и вызывает некоторые вопросы. Существует два основных подхода к определению соотношения незаключенности и недействительности договора:

1) Недействительные и незаключенные договоры являются самостоятельными категориями, что приводит к невозможности применения последствий недействительности к незаключенным сделкам.

2) Если договор не считается заключенным вследствие несогласования воли (ст. 432 ГК РФ) или несоблюдения требования о государственной регистрации договора (ст. 433 ГК РФ), применяются последствия недействительности сделок (ст. 167 ГК РФ).

Сторонники первого подхода говорят о различиях в правовой природе явлений незаключенности и недействительности и усматривают выделение категории «незаключенный договор» в п. 1 ст. 432: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора». Однако вызывает сомнение необходимость вообще выделять такую категорию, как незаключенный договор.

При проведении аналогии с недействительными сделками целесообразно сравнивать «незаключенность» договора именно с ничтожностью, поскольку ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, то есть она изначально не порождает правовых последствий и, по сути, не существует. То же происходит и в случае, когда договор не был заключен – действия сторон не приводят к порождению сделки как юридического факта, не возникает правовых последствий, а все переданное по незаключенному договору должно быть возвращено как неосновательное обогащение.

Что же касается последствий недействительности (ничтожности) сделки и «незаключенности» договора, возврат переданного по первой осуществляется посредством двусторонней реституции, а переданного по второй – согласно позиции ВАС, посредством кондикции. И хотя господствующим является мнение о самостоятельности реституции, некоторые исследователи все же называют реституцию частным случаем кондикции, в связи с чем существенность разницы в природе недействительности сделок и «незаключенности» договора также вызывает сомнения.

Стоит также отметить, что в зарубежных правопорядках нам не встречалось аналогов категории «незаключенного договора» как отдельного института.

Пункт 10. При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Данное положение Обзора, рассматриваемое во взаимосвязи с казусом, подтверждающим этот тезис, вводит некую кондикцию владения. При возврате переданного в отсутствие договора истец должен доказывать только лишь факт передачи имущества, не доказывая титул собственника или владельца этим имуществом. Тем самым Суд возвращает стороны в имущественное положение, которое существовало до осуществления предоставления в отсутствие договора.

В случае, если осуществившее предоставление лицо является собственником вещи, в силу принципа генеральной кондикции (ст. 1103 ГК РФ) оно должно воспользоваться виндикационным иском. Тот же способ защиты должен использоваться и в случае передачи вещи титульным владельцем (ст. 305 ГК РФ). Получается, что указанный в пункте 10 способ защиты применим только в случае передачи вещи беститульным владельцем.

Для возникновения предлагаемого в Обзоре кондикционного обязательства необходимо наличие трех элементов фактического состава: наличие обогащения на стороне приобретателя, получение обогащения за счет потерпевшего и отсутствие правового основания такого обогащения. В казусе, описанном в пункте 10 Обзора, видимо, обогащением является владение имуществом. Отнесение владения вещью является дискуссионным. Но даже если допустить это, получается, что при отсутствии титула у лица, передавшего владение вещью, отсутствует второй элемент фактического состава кондикции – обогащение происходит не за счет этого лица, поскольку по распределению имущественных благ в обороте беститульный владелец не должен получать выгоду от незаконного владения имуществом.

Открытым остается и вопрос о том, может ли ответчик доказывать право собственности третьего лица на вещь, являющуюся предметом спора. При недопущении такого возражения решение суда, которое не учитывает отсутствие титула на имущество у истца, будет крайне несправедливым – имущество будет передано лицу, которое не имеет основания им владеть. Пусть и от лица, также владевшего безосновательно.

В связи с изложенным для обсуждения предлагаются вопросы:

1) Необходимо ли выделять категорию «незаключенного договора»? Или же таких ситуациях допустимо применение положений о недействительных сделках?

2) Можно ли незаключенный договор признать недействительным? А недействительный – незаключенным?

3) Нарушение требований к форме договора влечет за собой признание договора незаключенным или недействительным?

4) Насколько оправдан закрепленный в пункте 10 способ защиты? Не носит ли требование о возврате предоставленного по «незаключенному договору» характер виндикации?

5) Допустимо ли в петиторном процессе по требованию о возврате переданного посессорное возражение ответчика о принадлежности вещи третьему лицу?

Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу
Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора
Является ли арендная плата существенным условием договора аренды

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске. Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Читать еще:  Текст доверенности на право подписи документов

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.). Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ). Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Важно отметить, что проблема недостаточности в тексте договора или в приложенных к нему документах каких-либо признаков, индивидуализирующих объект аренды, исправима, если недостающие признаки есть в акте приема-передачи объекта (см. постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 25.05.09 по делу № А11-4137/2008-К1-2/170, Московского округа от 23.08.07 по делу № А40-76908/06-77-534). В тех делах, когда суды приходят к выводу о неопределенности объекта аренды, суды тоже ссылаются не только на договор и его приложения, но и отмечают, что установить недостающие сведения невозможно также на основании актов приема-передачи (определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).

Недостаточная индивидуализация объекта. Никаких общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указать в отношении определенных объектов, не существует все зависит от конкретной ситуации, а также обстоятельств дела.

Пример из практики

Согласно условиям договора, объектом аренды являлась часть нежилого помещения с указанием адреса здания, этажа, номера комнаты и общей площади 45 кв. м. По мнению суда, условия договора не позволяют установить объект аренды. Согласно свидетельству о регистрации права собственности, арендодатель является собственником нежилого помещения на соответствующем этаже в данном здании площадью 180,20 кв. м. Это помещение состоит из 6 комнат. Согласно данным техпаспорта, комната, указанная в договоре, содержит площадь 121,3 кв. м. Но в договоре не было указано, какая конкретно часть этой комнаты площадью 45 кв. м подлежит передаче в аренду, не обозначено месторасположение арендуемой части в комнате, ее невозможно индивидуализировать. План этой части помещения не приложен к договору, акт приема-передачи, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного объекта, между сторонами не составлялся. Более того, на судебном заседании представители сторон не смогли пояснить, какое именно индивидуально определенное помещение является предметом договора. В результате суды пришли к выводу о том, что предмет в договоре аренды не определен и признали его незаключенным (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.09 по делу № А55-9413/2009, определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10).

В другом деле с похожим определением объекта аренды, но с другими обстоятельствами, вывод суда был противоположным. Арендатор ссылался на незаключенность договора аренды помещения, считая несогласованным условие о предмете в договоре были указаны адрес здания, этаж, на котором расположено помещение, его номер и площадь, однако поэтажный план или схема расположения помещения к договору не прилагались. По мнению арендатора, это свидетельствовало о том, что договор не устанавливает, какое именно помещение на соответствующем этаже передается в аренду. Однако суд эти доводы отклонил, поскольку из представленных арендодателем свидетельства о праве собственности и плана здания следовало, что арендодателю принадлежит только одно помещение в данном здании именно с тем размером площади, который был указан в договоре. Более того, на соответствующем этаже здания других помещений такой площади не было. Исходя из этих обстоятельств, суд пришел к выводу, что никаких сомнений относительно объекта аренды быть не могло (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.10 по делу № А57-7948/2010).

Расхождения между сведениями об объекте аренды. Дополнительным аргументом для суда в пользу того, что объект аренды не согласован, часто становятся расхождения между характеристиками объекта (например, о номере, этажности, литере помещения на плане, площади, назначении и т. д.), указанными в тексте договора и отмеченными в других представленных документах. В частности, это могут быть расхождения между данными договора и приложенного к нему техпаспорта или кадастрового паспорта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.09 по делу № А56-17771/2008), данными договора и акта приема-передачи (определение ВАС РФ от 31.07.09 № ВАС-9285/09).

Принцип реального исполнения

В отличие от поставки в практике по спорам о незаключенности договоров аренды принцип реального исполнения договора реализуется заметно активнее. Но все равно нельзя сказать, что все суды единодушно его разделяют. На сегодняшний день встречаются два подхода.

Первый подход. Даже если из текста договора и содержания иных документов (приложений, планов, актов приема-передачи) нельзя определенно установить объект аренды, согласование этого условия подтверждается фактом его исполнения. Примеры такого подхода можно встретить во многих судебных актах (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2010, Западно-Сибирского округа от 09.07.10 по делу № А81-2064/2007, Поволжского округа от 01.02.10 по делу № А65-6246/2009, определения ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11, от 24.05.2010 № 6322/10). При этом суды исходят из следующих обстоятельств: арендатор фактически принял недвижимость и пользовался ею, платил арендную плату, у сторон не возникало каких-либо неясностей и разногласий относительно объекта аренды (его нахождения и площади) в процессе исполнения договора. В такой ситуации вывод о незаключенности договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Весьма наглядно подход судов, разделяющих эту позицию, иллюстрирует мотивировка постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-4173/2009. В этом деле суд первой инстанции признал договор незаключенным, поскольку стороны не прописали в нем данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании. Но кассационная инстанция с этим не согласилась, сославшись на абзац второй статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которому в случае, если правила абзаца первого данной статьи не позволяют определить содержание договора, суд должен выяснить действительную волю сторон договора. Как указала кассационная инстанция, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 ГК РФ служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм в данном случае договор на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами, объект передан, арендная плата уплачена, сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.

Второй подход. Некоторые суды придерживаются формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то реальное исполнение не может являться основанием для признания договора заключенным (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 25.01.10 по делу № А73-6056/2009, Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-3798/2009, определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).

Арендная плата как существенное условие аренды помещения

Общие положения о договоре аренды не относят размер арендной платы к существенным условиям. Законодательство называет его существенным только для аренды зданий и сооружений, а также земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). А вот является ли условие об арендной плате существенным в договоре аренды помещений вопрос спорный.

Аргументы за. В действующей редакции Гражданского кодекса вообще нет никаких положений, посвященных договору аренды помещений, равно как нет норм, определяющих правовой статус помещения. Но в то же время по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды помещений известна позиция ВАС РФ о том, что на эти договоры в силу отсутствия специальных норм распространяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, регулирующее договор аренды зданий и сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Логично предположить, что и иные специальные правила, установленные для договора аренды зданий и сооружений, по той же причине распространяются на аренду помещений. В частности, требование об обязательном согласовании размера арендной платы. Многие суды разделяют эту точку зрения (определение ВАС РФ от 28.05.08 № 4483/08, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.10 по делу № А06-4404/2009).

Аргументы против. В то же время некоторые суды вышеуказанную позицию не разделяют. По их мнению, нормы гражданского законодательства относят цену к существенным условиям только договора аренды здания и сооружения, но на аренду помещений это требование не распространяется (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.08 по делу № А21-3483/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.09 по делу № А75-6163/2009).

Вопросы в тему

Какие сведения о помещении лучше привести в договоре аренды для точной индивидуализации объекта аренды?

Можно ориентироваться на те сведения о помещении, которые вносятся в кадастр недвижимости: кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный), адрес и учетный номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, площадь, описание местоположения помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения (если оно одноэтажное).

Может ли суд оценивать договор на предмет его заключенности, если ни одна из сторон об этом не заявляет?

Да, может. Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (п. 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 57).

Совет в тему

Если предмет аренды необособленная часть помещения, то лучше не заключать договор на срок от года и больше.

Дело в том, что для регистрации договора аренды к нему потребуется приложить кадастровый паспорт (п. 2 ст. 26 закона № 122-ФЗ), но оформить этот документ на часть помещения невозможно, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector