Аренда жилых помещений жилищное право

Жилищное право

Договор аренды жилого помещения

Принимая во внимание узкое целевое назначение жилых помещений (только для проживания граждан), передача жилых помещений их собственниками во владение и (или) в пользование третьим лицам осуществляется, как правило, на основании специального договора «найма жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ). При этом согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение по договору найма жилого помещения может передаваться только физическим лицам.

Между тем у юридических лиц может также возникнуть необходимость использования жилых помещений для проживания граждан — работников этих юридических лиц. В связи с этим ГК РФ (ст. 671) предусматривает возможность передачи во владение и (или) пользование жилого помещения юридическому лицу, но только на основании договора аренды либо иного договора, за исключением договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право аренды жилых помещений принадлежит только юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственность, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.

Юридическое лицо (арендатор) вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, юридическое лицо (арендатор) заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий установленного договором аренды.

Если лица, вселенные в жилое помещение юридическим лицом (арендатором), расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют право на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором (юридическим лицом), самостоятельного права на это помещение не имеют.

Арендатор (юридическое лицо) не вправе вселять в арендуемые жилые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться менее установленной Жилищным кодексом Российской Федерации нормы предоставления площади жилого помещения. Договор аренды жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии, если иное не установлено договором.

Изменение договора аренды жилого помещения во всяком случае возможно по соглашению сторон.

Изменение (расторжение) договора аренды жилого помещения по требованию одной из сторон возможно по общим основаниям, предусмотренным ст. 450 и 451 ГК РФ. А именно: в случае существенного нарушения условий договора другой стороной; в случае существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя предусмотрены ст. 619, 620 ГК РФ.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. К арендатору аналогичного требования закон не предъявляет.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаст препятствия для пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, относящегося к иному жилищному фонду, определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Читать еще:  Замена фамилии в трудовой книжке образец

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Читать еще:  Последствия расторжения договора подряда

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Правила найма жилых помещений по законам ГК и ЖК РФ

На фоне нестабильности экономической ситуации возможность предоставления жилой площади в аренду становится прекрасной финансовой помощью.

Правда, важным условием, позволяющим избежать конфликт с законом, становится строгое следование законодательству.

Существует ли закон, определяющий порядок сдачи и съема жилой площади?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как сдать квартиру по закону официально, а также о том, что грозит за нелегальную сдачу жилья в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

В списке документов, определяющих правило предоставления жилого помещения в аренду, на первом месте фигурирует Гражданский кодекс нашего государства.

Подробно такой договор рассматривается в 606-625 статьях параграфа 1 главы 34 в отношении предоставления собственности в аренду, и в главе тридцать пятой, с 677 по 688 статью рассказывающей, как юридически правильно осуществляется наем любой жилой площади.

В том числе в них тщательно описано:

  • необходимо составлять договор аренды в том случае, когда заключается соглашение между юридическими сторонами;
  • при заключении соглашения между физическими лицами наименование такого документа изменяется на договор найма.

Также представлено, как правильно и грамотно составлять контракт передачи собственного имущества во временное пользование другому собственнику.

Одновременно и ГК РФ и Федеральный закон №122, принятый еще 21 июля 1997 года, в котором в том числе определяется порядок прав на недвижимое имущество, такое требование не содержит.

Оно скорее вводится для обеспечения прав временного обитателя жилой площади. В том числе, защищающем от досрочного расторжения контракта о найме со стороны постоянного собственника. Немногочисленные основания расторжения такого документа подробно описывается в 687 статье ГК РФ.

Насколько полная информация представлена в ГК РФ? Юристы обращают внимание, что порядок осуществления любых сделок между физическими лицами в первую очередь определяет ГК РФ. В нем подробно указываются все варианты поведения обеих сторон выполнения сделки. В том числе указывается возможность расторжения такого договора в судебном порядке.

Упоминаются ли правила найма жилья в Жилищной кодексе страны?

Еще одним документом, в котором участники сделки могут найти порядок проведения сделки найма жилой площади может быть ЖК РФ.

Главным отличием этого документа становится использования в нем только понятия социального найма.

Вопросам предоставления возможности проживания на территории собственности государственного жилищного фонда посвящена вся глава 8 этого документа, определяющего порядок взаимоотношения того, кто нанимает социальное жилье с государством. Порядок такого владения знаком всем, проживающим в муниципальных квартирах.

Ведущим отличием положений, использующимся в Гражданском кодексе, от вопросов, которые рассматривает ЖК РФ становится исключения предоставления проживающему в социальном жилье «своей» государственной квартиры во временное обладание другому обитателю. Чтобы сдать в аренду или наем такую квартиру, потребуется получить разрешение у муниципальных властей.

Узнайте на нашем сайте, можно ли сдавать квартиру, купленную по ипотеке, комнату в коммуналке, долю в квартире, а также сдавать жилье иностранным гражданам или посуточно, без проблем с законодательством РФ.

Правила по законодательству

Первым требованием гражданского права становится четкое определение объекта, сдаваемого во временное владение.

Для физических лиц потребуется готовить договор найма жилого помещения. Все пункты, которые важно в нем указывать, подробно представлены Гражданском кодексе в 35 главе.

Использование договора аренды жилья также удобно в случае, которые соответствуют главе 34 ГК РФ. В том числе квартира может быть передана по контракту агентству недвижимости или её владелец может зарегистрироваться в роли ИП.

В течение месяца после заключения договора о сделке при возникновении такого желания собственник имеет право зарегистрировать временного постояльца на территории своей собственности, хотя не обязан это делать.

Обязан он будет заплатить налог с полученного от сдачи квартиры дохода.

В соответствии с Налоговым кодексом страны, он составляет 13% годовых, и должен быть самостоятельно указан в налоговой декларации. Подавать декларацию важно в год, следующий за отчетным периодом.

Исполняя эти несложные правила, собственник получит возможность легко урегулировать любые вопросы взаимодействия с тем, кто у него жилье снял для временного владения.

В заключении стоит обратить внимание, что порядок потенциальной аренды или найма жилья тщательно контролируется муниципальными службами.

Выявление того, что сдает квартиру без оформления договора и без выплаты налога государству, в итоге может привести к существенным финансовым убыткам и проблемам с Уголовным кодексом страны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Договор аренды жилого помещения

Понятие аренды жилого помещения, ее отличие от найма жилого помещения

Основным разграничением, отличающим договор найма от договора аренды, является субъект – пользователь жилого помещения. В данном случае, законодателем устанавливается четкое правило:

Если пользователем жилого помещения является гражданин, то будет заключаться договор найма жилого помещения, если пользователем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в случае, если он берет помещение в пользование для размещения в нем, например, своих работников, то будет заключаться договор аренды жилого помещения.

Разграничение этих видов договоров приводит и к разграничению применяемых при их регулировании норм права. Так, если мы рассматриваем договор коммерческого найма, то применяется гражданское законодательство, если договор социального найма, то в основном подлежат применению нормы жилищного законодательства, в случае же заключения договора аренды будут применяться нормы исключительно гражданского законодательства.

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Таким образом, из ранее сказанного можно сделать вывод о том, что главным отличием найма от аренды будет являться правовое положение субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

Правовая регламентация договора аренды

Правовая регламентация арендных отношений содержится в Гражданском кодексе РФ.

Суть договора аренды заключается в следующем: арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование.

Отмечается, что в данном случае арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Если факт такого использования подтверждается, то суд вправе признать такой договор аренды недействительным, поскольку сделка в данном случае будет являться ничтожной. Использование помещения в производственных целях возможно только после перевода помещения их статуса «жилое» в статус «нежилое».

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

По большому счету, единственной возможностью арендатора использовать арендованное помещение, не переводя его в нежилое, – сдать данное помещение в субаренду своим работникам или иным гражданам. С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору — юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья.

Читать еще:  Участие в госзакупках и тендерах пошаговая инструкция

Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п. $2$ ст. $671$ ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает».

Гражданское законодательство содержит указание на то, что субаренда может производится только по согласию первоначального арендодателя. Наличие такого условия предполагает указание возможности сдачи жилого помещения в субаренду непосредственно в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды заключается в простой письменной форме, при условии заключения сроком до одного года. Если же договор заключается сроком более чем на одни год, то он обязательно должен быть подвергнут государственной регистрации.

Касаемо срока, на который заключается договор аренды, следует отметить, что этот критерий определяется по взаимному соглашению сторон. В том случае, если по каким – либо причинам срок в договоре не указан, он определятся по умолчанию неопределенным. Если договор признан заключенным на неопределенный срок, любая из сторон имеет право отказаться от исполнения договора, предупредив контрагента за три месяца. Опять же, следует сделать оговорку, что срок предупреждения также может быть урегулирован соглашением.

Сходной чертой договора аренды с договором коммерческого найма является то, что гражданское законодательство устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на продление договора или заключения договора на новый срок. Однако в случае с договором аренды, для реализации этого права арендатор должен самостоятельно обратиться к арендодателю с предложением продлить этот же договор или заключить новый на иных условиях. Может случится так, что арендодатель не согласен продлевать договор, на основании того, что более не собирается сдавать данное помещение в аренду. Если именно на этом основании арендодатель отказал в продлении, а позже (в течение одного года) заключил договор аренды с иным лицом, предыдущий арендатор вправе обратиться в суд, для перевода прав настоящего арендатора на себя или же потребовать возмещения понесенных убытков из-за отказа арендодателя возобновить с ним договор.

Обязательным условием договора аренды жилого помещения является установление размера арендной платы. Если это условие отсутствует в договоре, такой договор может считаться незаключенным.

Аналогично договорам купли-продажи и, например, мены, передача жилого помещения по договору аренды осуществляется на основании приема-передачи.

В случае прекращения договора аренды, арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Гражданское законодательство предусматривает расторжение или изменение договора аренды как по общим основаниям, так и по специальным. Так, например, к специальным основаниям досрочного договора аренды по инициативе арендатора можно отнести:

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь

Правила найма жилых помещений по законам ГК и ЖК РФ

На фоне нестабильности экономической ситуации возможность предоставления жилой площади в аренду становится прекрасной финансовой помощью.

Правда, важным условием, позволяющим избежать конфликт с законом, становится строгое следование законодательству.

Существует ли закон, определяющий порядок сдачи и съема жилой площади?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как сдать квартиру по закону официально, а также о том, что грозит за нелегальную сдачу жилья в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

В списке документов, определяющих правило предоставления жилого помещения в аренду, на первом месте фигурирует Гражданский кодекс нашего государства.

Подробно такой договор рассматривается в 606-625 статьях параграфа 1 главы 34 в отношении предоставления собственности в аренду, и в главе тридцать пятой, с 677 по 688 статью рассказывающей, как юридически правильно осуществляется наем любой жилой площади.

В том числе в них тщательно описано:

  • необходимо составлять договор аренды в том случае, когда заключается соглашение между юридическими сторонами;
  • при заключении соглашения между физическими лицами наименование такого документа изменяется на договор найма.

Также представлено, как правильно и грамотно составлять контракт передачи собственного имущества во временное пользование другому собственнику.

Одновременно и ГК РФ и Федеральный закон №122, принятый еще 21 июля 1997 года, в котором в том числе определяется порядок прав на недвижимое имущество, такое требование не содержит.

Оно скорее вводится для обеспечения прав временного обитателя жилой площади. В том числе, защищающем от досрочного расторжения контракта о найме со стороны постоянного собственника. Немногочисленные основания расторжения такого документа подробно описывается в 687 статье ГК РФ.

Насколько полная информация представлена в ГК РФ? Юристы обращают внимание, что порядок осуществления любых сделок между физическими лицами в первую очередь определяет ГК РФ. В нем подробно указываются все варианты поведения обеих сторон выполнения сделки. В том числе указывается возможность расторжения такого договора в судебном порядке.

Упоминаются ли правила найма жилья в Жилищной кодексе страны?

Еще одним документом, в котором участники сделки могут найти порядок проведения сделки найма жилой площади может быть ЖК РФ.

Главным отличием этого документа становится использования в нем только понятия социального найма.

Вопросам предоставления возможности проживания на территории собственности государственного жилищного фонда посвящена вся глава 8 этого документа, определяющего порядок взаимоотношения того, кто нанимает социальное жилье с государством. Порядок такого владения знаком всем, проживающим в муниципальных квартирах.

Ведущим отличием положений, использующимся в Гражданском кодексе, от вопросов, которые рассматривает ЖК РФ становится исключения предоставления проживающему в социальном жилье «своей» государственной квартиры во временное обладание другому обитателю. Чтобы сдать в аренду или наем такую квартиру, потребуется получить разрешение у муниципальных властей.

Узнайте на нашем сайте, можно ли сдавать квартиру, купленную по ипотеке, комнату в коммуналке, долю в квартире, а также сдавать жилье иностранным гражданам или посуточно, без проблем с законодательством РФ.

Правила по законодательству

Первым требованием гражданского права становится четкое определение объекта, сдаваемого во временное владение.

Для физических лиц потребуется готовить договор найма жилого помещения. Все пункты, которые важно в нем указывать, подробно представлены Гражданском кодексе в 35 главе.

Использование договора аренды жилья также удобно в случае, которые соответствуют главе 34 ГК РФ. В том числе квартира может быть передана по контракту агентству недвижимости или её владелец может зарегистрироваться в роли ИП.

В течение месяца после заключения договора о сделке при возникновении такого желания собственник имеет право зарегистрировать временного постояльца на территории своей собственности, хотя не обязан это делать.

Обязан он будет заплатить налог с полученного от сдачи квартиры дохода.

В соответствии с Налоговым кодексом страны, он составляет 13% годовых, и должен быть самостоятельно указан в налоговой декларации. Подавать декларацию важно в год, следующий за отчетным периодом.

Исполняя эти несложные правила, собственник получит возможность легко урегулировать любые вопросы взаимодействия с тем, кто у него жилье снял для временного владения.

В заключении стоит обратить внимание, что порядок потенциальной аренды или найма жилья тщательно контролируется муниципальными службами.

Выявление того, что сдает квартиру без оформления договора и без выплаты налога государству, в итоге может привести к существенным финансовым убыткам и проблемам с Уголовным кодексом страны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector