Содержание

Порядок оформления ипотеки на строящееся жилье

Порядок оформление и нюансы ипотеки на строящееся жильё в 2019 году

Квартирный вопрос всегда стоит остро перед разными слоями населения. Для покупки собственного жилья необходимы средства, накопление которых может занимать десятки лет. Выходом из ситуации является ипотечный кредит. Особой популярностью в 2019 году пользуется ипотека на строящееся жильё. Но если для заёмщиков такое кредитование обычно выгодное, то для банков выдача ссуды связана с дополнительными рисками.

Удобный онлайн-калькулятор для расчетов

Суть ипотеки

Термин «ипотека» появился ещё в VI веке до н. э. в Древней Греции. Под ним понимали форму ответственности заёмщика перед кредитором своим жильём. На территории земельного участка человека, взявшего в долг, ставился столб, на котором размещалась табличка с надписью, указывающей, что эта территория обеспечивает заём. Именно этот столб с табличкой и назывался «ипотекой», что в переводе на русский язык означает «залог».

В первом случае банки оформляют в залог приобретаемое сооружение. Заёмщик получает средства и покупает недвижимость. При этом он хоть и становится собственником, его право на распоряжение квартиры ограниченно. Чтобы прописать людей, выполнить перепланировку или сдать её в аренду, заёмщику нужно будет получить разрешение финансовой организации, выдавшей кредит.

Взятое в кредит жильё считается обременённым залогом. В случае нарушения заёмщиком обязательств, банк может отобрать у него право собственности и далее распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Таким образом, риски кредитора в этом случае невысоки.

Во втором случае как такового жилья ещё нет, поэтому фактически и залога тоже нет, поэтому оформление ипотеки на этапе строительства для финансово-кредитного учреждения довольно рискованная операция. Ведь заёмщик предоставляет в качестве залога не имущество, а право требования к застройщику.

Результат решения о предоставлении займа будет зависеть не только от кредитной истории и финансовых возможностей берущего в долг, но и от рейтинга надёжности застройщика. Обычно у каждого банка имеется свой список объектов, под строительство которых он готов выдать ссуду.

Нормативные документы

Ипотечная программа является довольно эффективным решением жилищных проблем и находится под пристальным вниманием государства. Его роль — обеспечить законодательную и нормативную базу для создания социальных гарантий. Именно государство создаёт оптимальное сочетание прав для кредиторов и заёмщиков, делая ипотечное кредитование доступным и безопасным инструментом.

Первым шагом было принятие в декабре 1992 года ФЗ РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В 25 статье было указано право получать заём под залог не только покупаемого жилья, но и строящегося. Этот закон стал фундаментом для развития и усовершенствования ипотечного инструмента.

Правовая база в РФ представляет собой комплекс документов и актов, регулирующих правовые отношения между сторонами операции. Основным является Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В нём указано про обеспечение исполнения взятых обязательств, путём выплат неустоек, залога, удержания имущества должника и других способов, предусмотренных законами и договором.

Кроме ГК РФ, к основным документам, регулирующим отношения при оформлении ипотеки, относят следующие законы:

Законы имеют разные редакции и дополнения, направленные на обеспечение справедливости в отношении ипотечного займа. При этом существенную роль в ипотечных отношениях играют Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ.

Из нормативных документов можно выделить основные пункты:

  • введение единой регистрации на получение прав на жильё и сделок с ним, при этом лишь только государственная регистрация является подтверждением права владения объектом;
  • обязанности по поддержанию заложенного имущества в надлежащем состоянии в течение действия ипотечного договора;
  • порядок продажи имущества, находящегося в залоге и приобретения его залогодателем;
  • ситуации, при которых возможен переход прав на заложенное жильё;
  • получение субсидий на ипотечное кредитование;
  • привлечение денежных средств граждан в долевом строительстве;
  • процедура расторжения и заключения договора.

Оформление кредита

На 2019 год средняя базовая ставка по такому виду кредитования составляет порядка 10,2% годовых. Сумма кредита может выдаваться от 500 тыс. до 60 млн рублей, что должно составлять 80–90% от стоимости квартиры. Срок кредитования возможен до 30 лет. А также в некоторых организациях существует возможность взятия займа без документов, подтверждающих финансовую платёжеспособность. Например, Сбербанк и Газпромбанк. Но при этом требования к заёмщику становятся жёстче. В частности, заёмщик должен выплатить первоначальный взнос не менее 40% от стоимости квартиры.

Оформление ипотеки на строящееся жильё. Особенности и порядок действий

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Обращаясь в банк за кредитом на покупку жилья в новостройке, которая на этапе строительства, потенциальный покупатель сталкивается с большим количеством проблем. Если выбранный дом находится на стадии котлована, то ни один банк не захочет рисковать деньгами, и откажет в выдаче кредита. Минимальные требования – здание должно быть возведено хотя бы на 20-30, но оптимальный вариант- 70% готовности. В этом случае оформление ипотеки на строящееся жильё значительно упрощается, дом полностью возведён, остаётся только отделка и прокладка коммуникаций. Также минимизируется риск «замораживания» стройки. Доверие со стороны кредиторов выше.

Нюансы оформления ипотеки

Кредитор, выделяя деньги на строящееся жильё, сильно рискует. На вторичном рынке при любом виде займа квартира является залоговой недвижимостью. Но это не относится к строящемуся жилью, поэтому степень рисков выше. Оформление ипотечного займа состоит из следующих этапов:

  1. Готовится стандартный пакет документов и подаётся в выбранный банк для определения суммы кредита.
  2. При условии одобрения заёмщиком представляются документы о застройщике и выбранной квартире.
  3. Служба безопасности кредитного учреждения проверяет разрешительную документацию застройщика, инвестора, подрядчиков и всех подразделений, которые привлекаются к строительству указанного жилого комплекса.
  4. В обязательном порядке проверяется ликвидность возводимого объекта.

Внимание! В идеале лучшим вариантом жилья будет объект, который финансируется банком-кредитором. Отпадает сразу этап представления документации по девелоперу и подрядчикам. В этих случаях сможете получить заем по сниженным процентным ставкам.

Некоторые кредитные организации под любым предлогом отказываются оформлять ипотеку на строящееся жильё объектов, не инвестируемых ими самими. Навязывают приобретать квартиры конкретного застройщика-партнёра, объясняя это надёжностью и гарантией безопасности сделки.

Важно! Крупные банки с гособеспечением детально проверяют каждый инвестируемый объект и являются гарантами для заёмщика.

Действительно, кредитная организация, прежде чем заключать договора с застройщиками, тщательно проверяют всю документацию, так как рискуют серьёзными суммами. С введением поправок в Федеральный закон №214-ФЗ основная ответственность будет возложена на банковский сектор, который будет перечислять деньги застройщику только после окончательного ввода в действие объекта и подписания необходимых актов приёма-передачи.

Как защитить себя от мошенничества

В некоторых случаях крупное кредитное учреждение может отказать в выдаче ссуды, посчитав заёмщика финансово несостоятельным, или при отсутствии у него официального заработка. В этом случае возникает потребность обратиться к другому инвестору. Для собственного спокойствия лучше обратиться к профильным юристам и проверить юридическую чистоту документов девелопера.

Требования к заёмщику и пакет бумаг для представления в банк стандартные.

Каждая кредитная организация может затребовать дополнительные документы и справки. Обязательным является страхование жизни и здоровья.

Необходимые дополнительные мероприятия

Следует скачать или приобрести домовую книгу на будущую квартиру. В неё будут вноситься все необходимые сведения о недвижимости и проживающих людях. Заполненная домовая книга может быть затребована кредитором. Основные моменты при оформлении ипотеки:

  1. Следует узнать, передан ли дом управляющей компании (для варианта уже построенного дома) и записана ли квартира на её баланс.
  2. Изучить акты передачи дома с результатами проверок и недочётов.
  3. Проверить подведены ли все коммуникации, заключены ли договора с поставщиками коммунальных услуг.
  4. При наличии льгот подготовить подтверждающие документы и сдать их в банк с основным пакетом.

При участии в госпрограммах известить об этом всех участников процесса купли-продажи.

Как только найден подходящий вариант квартиры необходимо обратиться к девелоперу и составить Соглашение сторон или ДДУ, при котором бронируется выбранная недвижимость. В документе прописываются все основные параметры жилья, сроки завершения строительства и сдачи дома. Указывается первоначальный взнос. Договор передаётся с остальными бумагами в кредитное учреждение для выдачи займа. При положительном решении банк оформляет ипотеку.

Чем выгодна ипотека на возводимые объекты

Приобретение квартиры в строящемся доме позволяет сэкономить значительную сумму по сравнению с уже введённым в эксплуатацию жильём. Из-за высокого риска не рекомендуется вкладывать инвестиции на начальном этапе строительства. Основные преимущества:

  • юридическая чистота сделки;
  • отсутствие обременений;
  • нет нужды проверять принадлежность недвижимости конкретному физическому лицу;
  • наличие актуальной планировки;
  • разнообразие предложений.

Риски приобретения недвижимости на этапе строительства:

  • сложно предсказать, будет ли сдана новостройка в срок;
  • возможность, что возведение дома будет заморожено;
  • при долгострое появляются непредвиденные расходы, связанные с повышенной процентной ставкой;
  • велика вероятность для заёмщика стать жертвой мошенничества.

Избежать обмана можно при оформлении и регистрации ДДУ в Росреестре. В ближайшие годы по Указу Президента РФ долевое строительство постепенно заменится проектным финансированием. Уже введены некоторые поправки, защищающие интересы россиян. Но пока весь механизм взаимодействия банка, заёмщика и девелопера не отработан до конца.

Формирование ставок по ипотеке

Присутствует поэтапная система изменения ставки по ипотеке на новостройку. Суть процедуры в том, что до момента регистрации прав собственности в инвестиционный период проценты по кредиту выше. С момента регистрации в титульный период после представления в банк подтверждающих документов процентная ставка уменьшается от 1 до 2%. Каждый кредитор сам устанавливает для различных программ условия процентного соотношения. Перерасчёт банком выполняется очень быстро, и в следующий месяц за отчётным периодом заёмщик ощущает разницу в платежах.

Читать еще:  Какие требования предъявляются к оформлению трудового договора

Для снижения ставки заёмщик обязан представить кредитору следующие документы:

  • ДДУ, при наличии;
  • свидетельство регистрации прав собственности;
  • акт приёма-передачи;
  • выписку из ЕГРН.

Изменение процентной ставки зависит от взятой ипотечной программы, суммы займа и срока погашения. К тому же на её величину влияет, является ли заёмщик участником зарплатного проекта. В каждом случае подход индивидуальный. Также процент ипотеки новостройки может быть снижен проводимыми банком временными акциями. В летний период до 31 августа 2018 года Сбербанк снизил ставки до величины 7,1-9,5% для некоторой группы клиентов. Для займов более 3,8 миллионов рублей дополнительное снижение на 0,4% изменит соответственно и базовые ставки. Но каждое финансовое учреждение предлагает собственные программы по ипотечным займам.

Оформляем сделку

Любой вид соглашения сторон: ДДУ или договор купли-продажи, оформляется в Росреестре. Этой регистрацией заёмщик закрепляет за собой недвижимость, тем самым защищая себя от мошенничества. В Росреестре в первую очередь проверяется правомочность сделки. За регистрацию ДДУ заёмщик платит госпошлину в размере 350 рублей, а при регистрации права собственности – 2000 руб. При ипотечном кредитовании владелец является собственником, но с условием обременения до момента полного погашения долга кредитору.

Сроки регистрации

При готовности у покупателя всех документов, отвечающих требованиям кредитной организации, ссуда оформляется в течение одного месяца. За этот период, если недвижимость находится в стадии строительства, банк резервирует указанную сумму по новым правилам, и перечислит её девелоперу только после подписания акта приёмки дома. В этот период действует бронирование квартиры.

Покупка квартиры на этапе строительства позволяет покупателю сэкономить до 30% от окончательной стоимости. Процесс оформления ипотеки имеет некоторые особенности, которые нелишне изучить. В этом случае инвестор выступает гарантом безопасности сделки, так как минимизирует возможные риски.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке — Процентные ставки в банках + документы

Вопрос о собственном жилье актуален всегда. В наше время одним из самых популярных вариантов приобретения недвижимости – оформление ипотеки. Но как оформить заем на строящееся жилье? Ведь задание находится на этапе строительства, как ее можно приобрести? Немного ниже ответы на эти вопросы и нюансы данной процедуры.

Особенности

При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.

В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.

Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.

В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен. Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк. Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.

Купить недвижимость, которая находится в процессе возведения, можно 3 способами:

  • По договору долевого участия;
  • По договору уступки;
  • По договору жилищно-строительного кооператива.

В первом варианте покупатель получает документ, подтверждающий его инвестицию. На основании этого свидетельства впоследствии выдается свидетельство на право собственности. В договоре дольщика содержится информация о том, что у покупателя есть доля в общем доме и участке под новострой, а также другая важная информация. Этот способ приобретения является самым надёжным.

Но предварительный договор долевого участия заключать категорически нельзя, так как есть вероятность никогда не дождаться своего жилья. Обычно такую сделку предлагают мошенники – застройщики, которым законодательство запретило возводить здания, что говорит о долгом, или вообще невозможном строительстве. При заключении предварительного договора отсутствует юридическая защита вопроса, в отличие от договора долевого участия.

Ипотека переуступки прав является законным вариантом покупки жилья. От предыдущего способа этот отличается тем, что покупка происходит у предыдущего покупателя по договору долевого участия, а не напрямую у застройщика.

В этом варианте процент кредитования выше, так как государство поддерживает застройщика, поэтому условия приобретения напрямую более выгодные. Стоит отметить, что у этого варианта, несмотря на законность процедуры существуют риски перехода права собственности.

Третий вариант можно назвать достаточно надёжным. На руки владельцу выдаётся членская книжка. Регистрация сделки не требуется. Клиент в этом случае просто приобретает землю в жилищном кооперативе. Учёт квартир ведёт строитель, поэтому есть риск, что объект могут реализовать два раза.

Но такие случаи возникают только если пришлось столкнуться с недобросовестными застройщиками. По договору жилищно-строительного кооператива обычно работаю предприниматели, имеющие проблемы с выдачей разрешения на возведение объекта. Они сначала строят дом, после чего занимаются оформлением документации. Так как постройка дома менее затратная по времени, чем оформление документации.

Важно! По договору жилищно-строительного кооператива невозможно оформить классическую ипотеку. Возможен вариант только под залог имущества, или более дорогостоящие варианты ипотек.

При желании оформить ипотеку на новострой, нужно знать, что такое кредитование имеет ряд определенных требований. По каждому из объектов застройщик проходит в финансовой организации процесс аккредитации.

Каждый банк выдвигает свои требования к уровню надёжности застройщика, кроме того, задаются вопросы по поводу стадии возведения здания. Некоторые организации кредитуют здания при возведении фундаменте, другие требуют закрытие нулевого цикла, а некоторые просят показать возведение первых этажей здания.

Может быть так, что получить ипотеку на строящихся квартиру не получится, из-за того, что финансовая организация не аккредитовала застройщика, или новострой.

Нужно помнить, что для банков оформление ипотек на первичное жилье – всегда большой риск. Это обусловлено тем, что даже несмотря на надёжность застройщика, неизвестно, достроят дом до конца, или же строительство остановиться. Поэтому, чтоб избежать рисков, банки могут потребовать заручиться поручительством, или дополнительным залогом недвижимости.

Страхование ипотечного жилья и его оценка оформляются только после ввода дома в эксплуатацию.

Какие требования к заёмщику?

Самое первое и главное правило, чтоб получить шанс на ипотеку, у заёмщика должна быть хорошая кредитная история. Но есть и ряд других требований:

  • Хорошая КИ у поручителей;
  • Паспорт гражданина РФ и наличие прописки;
  • Заёмщик должен быть совершеннолетним;
  • Максимальный возраст на окончание действия ипотеки, не более 75 лет;
  • Стаж работы на последнем месте больше полугода. За последние пять лет стаж работы не должен быть меньше одного года, в некоторых организациях требуют стаж от трёх месяцев;
  • Общий доход клиента должен на сорок процентов превышать сумму ежемесячного взноса по кредиту на жилье.

Стоит отметить, что для некоторых клиентов банки предоставляют особо выгодные условия. В число таких клиентов входят те люди, которые получают зарплату в финансовой организации, где просят ипотеку. Также, особые условия предоставляются для заёмщиков, работающих у партнёров банка.

Какие документы понадобятся?

Пакет документов, которые нужны для оформления ипотеки на новострой стандартный для всех банков:

  • Заявление на получение кредита на жилье;
  • Паспорт гражданина РФ, копии документов созаемщиков;
  • Трудовая;
  • Справка 2-НДФЛ;
  • Номер карты (в случае если клиент получает зарплату в выбранном банке).

Уместным будет взять копии документов.

Как оформить?

Первое, что понадобится сделать, при желании оформить ипотеку на новостройку, определиться с объектом и банком. Если заёмщик получает зарплату на карт. счёт, разумнее будет обратиться за услугой кредитования в свой банк, так как скорее всего ему там предоставят более выгодные условия.

Перед тем как идти в банк с целью оформления ипотеки, нужно проверить надёжность застройщика. Можно посмотреть информацию и отзывы покупателей о владельце стройки в интернете. Если в отзывах о застройщике пишут о срывах сроков, возможном банкротстве, двойным продажам, понятно, что нужно бежать подальше от данного объекта.

Полезно будет проверить информацию о разрешении на строительство объекта, документы на пай, юридическую информацию о застройщике. В одиночку проделать такую работу заёмщику будет сложно, но можно воспользоваться услугами юриста, консультация обычно у них бесплатная. Удостоверившись в надёжности застройщика, можно сэкономить куче нервов и быть уверенным в будущей сделке.

Важно! Больше всего рисков несут последний дом в комплексе и здание на этапе закладки фундамента. При покупке жилья нужно с осторожностью относиться к таким объектам, так как их возведение может затянуться, или вовсе прекратиться.

Если у заёмщика нет зарплатой карты в банке, либо он хочет выбрать другую организацию, можно попросить перечень банков, которые аккредитуют новостройку. После выбора банка нужно подать документы и заявление в финансовую организацию. Сделать это можно лично, или с помощью ипотечного брокера владельца строительства.

В большинстве случаев услуга ипотечного брокера предоставляется застройщиком на бесплатной основе. И лучше воспользоваться ею, так как данный человек осведомлен в вопросе кредитования, знает условия тех, или иных организаций, и сможет подобрать наилучший вариант.

Если заёмщик воспользуется помощью брокера, ему не нужно будет самостоятельно бегать по банкам, все что нужно – это собрать требуемые документы и отдать их брокеру. С его помощью почти любую заявку точно одобрят, так как он осведомлен в том, как правильно подать заявление.

После того, как банк одобрил заявку, нужно подготовить договор долевого участия, этим занимается специалист владельца строительства. Чаще всего шаблон данного документа уже согласован с финансовой организацией.

После этого банк определяет дату проведения сделки. В назначенный срок нужно явиться в банк со всеми документами и договором долевого участия. Понадобится внести страховую оплату и подписать договор на ипотеку. В некоторых банках сразу просят погасить первый обязательный платеж, за это взимается отдельная комиссия.

Ипотеку нужно зарегистрировать в федеральной службе реестра кадастра и картографии. Для этого понадобится пойти вместе с брокером и всеми документами в юстицию, чтоб оформить регистрацию.

Регистрация будет длиться на протяжении десяти рабочих дней. После проведения данных процедур нужно снова обращаться в банковскую организацию. После этого банк поверит повторно документы, и произведет перечисление застройщику, то есть выдачу кредита.

Читать еще:  Ответственность нотариуса при оформлении договора купли продажи

После перечисления заёмщик погашает ипотечный заём и ожидает завершения строительства объекта. В конце возведения оформляется право собственности. Все оформление кредита на жилье займет примерно месяц.

Ипотеку на долевое строительство предоставляет большинство банков РФ. Но нужно учитывать, что условия в разных банках отличаются. В некоторых случаях удается получить хорошую ставку по кредиту ещё при выборе объекта, так как у аккредитованных застройщиков можно взять ипотеку на квартиру, по сниженной процентной ставке, обычно она составляет около процента.

Получить более выгодные условия можно, если клиент обратится в банк, где получает зарплату. Снизить ставку можно до одного процента годовых.

При переуступке ипотеки от физического лица, ставка кредита будет примерно на один-два процента выше. И вообще переуступка прав является достаточно невыгодной, по сравнению с оформлением ипотеки по договору долевого участия. Поэтому торговаться с продавцом, при выборе такого варианта будет уместно. Также необходимо проверить причину продажи объекта.

Оформление ипотеки на новостройку со всеми тонкостями и нюансами + ТОП 5 актуальных предложений банков в 2020 году

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Особенности и нюансы

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

  1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

  1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ипотека под залог имеющейся недвижимости ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

  1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

  1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
  2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

  • Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
  • Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
  • Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
  • Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
  • Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

  • Зарплатный клиент банка;
  • Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

  • Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
  • Паспорт РФ.
  • В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
  • Трудовая книжка и ее копия.
  • Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
  • Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
  • Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

  1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

  1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

Услуга ипотечного брокера у застройщика, как правило, бесплатная. Обязательно воспользуйтесь её. Брокер знает все условия банков и сможет предложить наиболее выгодный вариант. Также вам не придётся бегать по банкам, а достаточно собрать один пакет документов и передать его специалисту. Тем более, что у него уже все налажено с банками и он знает, как оформить заявку, чтобы её точно одобрили. Если брокера нет, то рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan]. Зайдите в раздел ипотека и подайте заявку на консультацию.

  1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

  1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
  2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

  1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: пошаговая инструкция 2019 года

Программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки, разработаны для разных вариантов приобретения недвижимости. Пользуется популярностью и проект ипотеки на квартиру в строящемся доме, ведь стоимость квадратного метра такого жилья существенно дешевле готового. Для кредитора оформление ипотечного кредита в новостройке сопряжено с дополнительными рисками.

Если в программе кредитования ипотеки на вторичное жилье в роли залога выступает приобретаемая квартира, то в строящемся доме такой гарантии нет. Чтобы оформить жилищный кредит по такой программе, нужно для начала подготовить стандартную документацию для оценки шансов получения такого займа в принципе.

Читать еще:  Какие документы нужны для оформления индивидуального предпринимателя

Если первичная заявка одобрена, надо готовить документацию на строящийся объект. Кредитор проверит платежеспособность клиента, оценит ликвидную стоимость строящейся квартиры. Процесс этот занимает немало времени и денег.

Особенности оформления ипотеки в строящемся доме

Первичная и вторичная ипотеки имеют принципиальные отличия:

  1. Новостройка – это квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевым моментом будет оформление права собственности. Теперь жилье уже считается вторичным, даже если там никто и не жил. Свидетельство выдают после ввода дома и подписания акта приема-передачи жилья. Если свидетельство еще не оформили, банк не может кредитовать такую ипотеку ни по программе для первичного жилья, ни вторичного. Для таких случаев в банках есть программа «Ипотека – мертвый период». Жилье приобретается по предварительному договору купли-продажи. Противозаконного тут ничего нет, и бояться такого развития событий не стоит.
  2. Новостройки в рамках ипотечных программ должны соответствовать требованиям кредитора. Застройщик должен пройти аккредитацию у банков, каждый из которых выдвигает свои требования и по степени готовности дома, и по благонадежности партнера. Если с аккредитацией проблемы, банк откажется финансировать покупку жилья у этой фирмы.
  3. Ипотека на первичную недвижимость – серьезный риск для банка. На время строительства кредитор может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство или залог на недвижимость, которая уже есть у заемщика в собственности).
  4. Страхование такой квартиры и ее оценку оформляют не сразу, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Выбор формата ипотеки

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

  • Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
  • Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
  • Утвержденный проект застройки;
  • Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
  • Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. Главная проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
  • Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Этапы оформления ипотеки

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

  • Дату основания фирмы;
  • Организационно-правовую форму;
  • Информацию о владельцах компании;
  • Данные о строящихся и достроенных объектах;
  • Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка. Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика. Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Шаг 7. Теперь надо вовремя оплачивать ипотеку, а после окончания строительства оформить квартиру в собственность.

Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Жилье в строящемся комплексе всегда юридически чистое: нет необходимости проверять его обременение, да и титульное страхование оформлять не надо. Следовательно, и шансы связаться с мошенниками ниже.

Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.

Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:

  • Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
  • Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
  • Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.

Не исключены задержки со сдачей жилья в эксплуатацию, и тогда нагрузка на заемщика увеличится. В этом случае свои интересы можно и нужно защищать в суде.

Как обезопасить себя заемщику

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство частного дома от предыдущего варианта отличается кардинально:

  1. Прежде всего, этот тип ипотечного кредита – залоговый. Под залог обычно отдают земельный участок, где планируют возводить дом. Заемщик должен иметь документы на право собственности и отсутствие обременения.
  2. Кредитору надо подготовить разрешение на возведение строения и проектную документацию. На участке уже должны быть подведены все коммуникации.
  3. Есть проблема и с точным расчётом необходимой для строительства суммы. Если строящееся или вторичное жилье подлежит оценке экспертами, то при оформлении кредита на строительство коттеджа ограничиваются залогом на земельный участок.
  4. Ипотека на такой вид застройки выдается под завышенную ставку. Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса 40% суммы жилищного кредита.

Приобретать жилье по ипотеке в строящемся доме достаточно рискованно. Но желание сэкономить и отпраздновать новоселье в новой квартире при участии в долевом строительстве побеждает страх, а потому и достаточно востребовано на сегодня.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector